Planujesz inwestycję?
10 porad dla inwestora hotelowego

Slider

Cała branża HoReCa jest jedną z najbardziej dotkniętych branż gospodarczych w wyniku pandemii SARS-CoV-2. Kryzys, który uderzył gwałtownie i niespodziewanie niemal zdemolował biznes, który do tej pory rozwijał się w bardzo dynamicznym tempie. Przedsiębiorcy, którym nadal udaje się przetrwać z nadzieją wyglądają końca globalnego załamania, a inwestorzy, którzy upatrują swojej szansy w branży wcale nie zniechęcają się epidemią otwierającą przed nimi nowe możliwości.

Najlepszy czas na inwestycję?

Przed wybuchem pandemii branża hotelarska wiele razy zaskakiwała tempem rozwoju. W ciągu dwóch dekad liczba obiektów w Polsce wzrosła prawie trzykrotnie. Obecnie w naszym kraju funkcjonuje 2846 hoteli oferujących 284 tys. miejsc noclegowych w 142 tys. pokojach. W ubiegłym roku liczba nowych obiektów nieznacznie zmalała, ale równocześnie wzrosła liczba pokoi dostępnych na rynku. Dzieje się tak m.in za sprawą powstających coraz częściej tzw. obiektów parahotelarskich, czyli np. obiektów oferujących krótkoterminowy najem mieszkań lub obiektów zaadaptowanych. Nie da się ukryć, że sytuacja spowodowaną trwającą od marca pandemią doprowadzi również do wielu przejęć przez dużych inwestorów. Dotyczyć to może głównie małych przedsiębiorstw, które ze względu na zbyt małe aktywa nie oprą się sile kryzysu. Obecna sytuacja przyniesie jednak wiele nowych możliwości inwestorskich, które były dotychczas nieosiągalne. Największe banki już teraz zapowiadają chęć inwestowania i udzielania kredytów inwestorom budującym lub modernizującym obiekty hotelowe. Można to jasno odczytać, jako dobrą prognozę dla branży i postrzeganie jej, jako rokującej i stabilnej. Ponadto wiele samorządów w wyniku utraty dużej części budżetu decyduje się na sprzedaż nieruchomości (w tym gruntów inwestorskich), które do tej pory były nieosiągalne. Do nowych inwestycji zachęcają także ceny materiałów budowlanych i usług, które wbrew prognozom podrożały nieznacznie w porównaniu do roku ubiegłego.

Zaplanuj, przemyśl, zainwestuj

Sytuacja pandemiczna rzuciła nowe światło na przyszłość branży hotelarskiej. Warto jednak mieć na uwadze, że wiele nawyków i przyzwyczajeń nie zostanie z nami na długo. Trend do odtworzenia stanu “sprzed pandemii” będzie znacznie silniejszy niż tymczasowe zwiększenie troski o bezpieczeństwo. Dlatego przyszłe inwestycje nie mogą zbyt mocno przywiązywać się do przekonania, że pandemia gruntownie zrewolucjonizuje całą branżę. To właśnie obiekty hotelowe będą pierwszą okazją dla gości do zapomnienia o czasach ograniczeń i restrykcji. Trzeba również pamiętać, że tak, jak dotychczas rosła liczba nowych obiektów w Polsce, w takim samym tempie rozwijały się trendy estetyczne i technologiczne, które pomimo pandemii nie zwolniły tempa. Warto więc poświęcić znacznie więcej czasu niż dotychczas na planowanie, projektowanie i szukanie nowych rozwiązań.

Lokalizacja - perspektywa dla biznesu

Inwestorzy, którzy decydują się na zaangażowanie dużych środków finansowych z pewnością staną przed dylematem – budować czy odkupywać. Kryzys, który odkrył dzisiaj szansę zakupu wielu niedostępnych wcześniej nieruchomości tworzy nową perspektywę i dla inwestorów. Należy jednak pamiętać, że lokalizacja jest tylko jednym z elementów, który ma identyfikować obiekt w oczach gości. To, czy będzie to obiekt przeznaczony na krótki, ekonomiczny pobyty blisko centrum czy oddalony od miasta hotel z wieloma atrakcjami – jest właśnie kwestią wyboru w nowych warunkach inwestorskich.

Pokój hotelowy jako produkt

W rozumieniu marketingowym, najważniejszym produktem oferowanym przez obiekt hotelowy – jest pokój gościnny. To właśnie jego charakter, dostosowanie i możliwości zapewniają nam gości i generują dochody. Na etapie projektowania warto nie tylko dobrze zaplanować rozmieszczenie pokoi w nowym obiekcie, ale także zadbać o ich różnorodność. Pokoje są dzisiaj najczęściej wybierane przez gości hotelowych na podstawie zdjęć znalezionych w serwisie rezerwacyjnym lub na stronie hotelu. Im większa różnorodność oferowanych konfiguracji i parametrów wyposażenia, tym większa szansa na sprzedaż pokoju.

Estetyka, która pozyskuje gości

Złotym hasłem marketingu, które sprawdza się przede wszystkim w dobie powszechnego dostępu do internetu jest slogan “jeden obraz wart tysiąca słów”. Dzisiaj zdjęcia sprzedają nasze pokoje i to do nich przybyli goście będą porównywać to, co zobaczą na żywo. Estetyka obiektu hotelowego musi zaskakiwać przede wszystkim szczegółami. Dość łatwo przyzwyczailiśmy się do industrialnych wnętrz, litej cegły czy betonowych ścian, ale to dodatki i jakość ich wykonania mówią najwięcej o obiekcie. Począwszy od wyszukanych mebli spod ręki artystycznych rzemieślników po unikalne, charakterystyczne elementy świadczące o charakterze obiektu.

Elastycznie czyli bezpiecznie. Zagospodarowanie przestrzeni.

O trwającej pandemii wszyscy chcieliby już dawno zapomnieć, ale trzeba sobie zdać sprawę z tego, czego nauczyliśmy się przez te kilka miesięcy. W ostatnich miesiącach kryzys bezlitośnie weryfikował ubiegłoroczne plany i potrafił sprawić, że to, co dziś jest salą konferencyjną jutro może być halą produkcyjną, gdzie powstają gotowe produkty gastronomiczne hurtowo sprzedawane do sklepów spożywczych. Warto więc na etapie projektowania przyjąć alternatywne wersje zagospodarowania pomieszczeń, aby w przyszłości elastycznie dostosować obiekt do zmieniających się potrzeb.

Wyposażenie obiektu

Inwestorzy na etapie projektowania zazwyczaj ograniczają się do wyposażenia FF&E (furniture, fixtures and equipment), a zapominają o równie ważnej kategorii OS&E (operating Supplies and Equipment). To właśnie ta druga kategoria, która dotyczy elementów użytkowych wyposażenia wiąże bezpośrednio gości z naszym przyszłym obiektem. Powszechną już strategią powinno się stać planowanie inwestorskie nawet drobnego wyposażenia z kategorii OS&E, które finalnie stworzy spójną identyfikację estetyczną naszego obiektu.

Technologia na usługach hotelu

Zanim branża hotelarska pozbiera się po kryzysie, będzie musiała poradzić sobie z kilkoma poważnymi wyzwaniami. Jednym z nich będzie z pewnością brak personelu (zarówno wykwalifikowanego, jak i niewykwalifikowanego). Wielu pracowników z branży HoReCa w ostatnim czasie było zmuszonych do przekwalifikowania i znalezienia zatrudnienia w innych branżach. Zanim uda się trwale odtworzyć wydajny i bezpieczny rynek pracy w hotelarstwie, nieocenione mogą się okazać systemy do zarządzania obiektem hotelowym oraz wybrane elementy automatyki budynkowej. Dobrze zoptymalizowany system wspierający zarządzanie obiektem pomoże nie tylko ograniczyć zatrudnienie personelu, ale przede wszystkim stale kontrolować kluczowe parametry. Przy wyborze systemu warto kierować się zarówno możliwościami dostosowania interfejsu, ale także wsparciem technicznym i optymalizacją “na wymiar”. O podobnych wytycznych warto pamiętać także podczas wyboru elementów automatyki hotelowej. To właśnie dzięki takim systemom można oszczędzić na stałych kosztach energii, podnieść bezpieczeństwo obiektu i zwiększyć komfort pobytu w nim.

Hotel po pandemii

Mimo, że branża hotelarska cały czas pogrążona jest w kryzysie, inwestowanie w rynek hotelarski nadal uchodzi za bezpieczne i perspektywiczne. Zanim branża zacznie się odtwarzać i wróci do stanu sprzed pandemii, będzie musiała zmierzyć się z kilkoma istotnymi wyzwaniami:

  • brak personelu i konieczność podniesienia wynagrodzeń głównie dla personelu wykwalifikowanego;
  • mniejsza liczba usługodawców i dostawców, którzy dotychczas funkcjonowali w branży (organizatorzy wycieczek, dostawcy, serwisanci itp.);
  • duża konkurencja cenowa związana z chęcią jak najszybszego pozyskania gości;
  • stosunkowo wolne tempo odtwarzania stanu sprzed pandemii.

Mimo poważnych wyzwań, które stoją przed całą branżą, dość optymistycznie rysują się prognozy na przyszłe lata. Szacuje się, że cały rynek HoReCa będzie notował najniższy poziom dezinwestcji spośród największych gałęzi gospodarki1. Dostęp do szerszego rynku nieruchomości i stabilny rynek budowlany to nie wszystkie pokusy, które aktywizują inwestorów nadal wierzących w przyszłość branży.

[1] Marcin Salamaga, Inwestycje zagraniczne w Polsce po pandemii, Kraków 2020 r.